Üstelik sahte ilanların önüne geçmek için getirilen Doğrulanmış İlan Sistemi ve kayıt dışı aracılıkla mücadele gibi yasal adımlar, sektörde kartların yeniden dağıtılmasına neden oldu.
Biz de bu röportajımızda, İstanbul’un en nitelikli, en köklü yerleşim bölgelerinden biri olan Florya’da işin tam kalbine indik. Cenova Gayrimenkul çatısı altında sahanın tozunu yutan, piyasanın tüm yükünü göğüsleyen isimlerle bir araya geldik.
Görüşlerimizi, sorularımızı ve sahadaki acı-tatlı tecrübelerimizi; bu samimi ve vurucu söyleşide masaya yatırdık. Sektördeki arkadaşlarım Pınar Timuçin, Nihat Timuçin, Bekir Öktem, Fatma Balaban ve Funda Öktem ile birlikte yalnızca sorunları konuşmakla kalmadık, çözüm yollarını da tek tek sıraladık.
Bu röportajda yapay zekânın veya teorik kitapların dilini değil; bizzat sahadaki insanın, yani bizlerin dilini bulacaksınız:
Florya ve Türkiye genelinde kiralama ile satış tarafında yaşanan gerçek sıkıntıları,
Alıcı ile satıcıyı, kiracı ile mülk sahibini aynı masada buluşturmanın zorluklarını,
"Ayakçılık" denilen kayıt dışı sistemin mesleğimize vurduğu darbeyi ve hukuki haklarımızı,
Teknolojinin, yapay zekanın ve geleceğin yeni nesil emlakçılık anlayışının bizleri nereye götürdüğünü,
Ve en önemlisi, zedelenen tüketici güvenini yeniden inşa etmenin yollarını konuştuk.
Hem gayrimenkul sektöründeki meslektaşlarımıza rehberlik edecek hem de ev almayı, satmayı ya da kiralamayı düşünen her vatandaşa ışık tutacak bu kapsamlı söyleşiyi sizlerle buluşturduk.
EMLAK SEKTÖRÜNÜN MANTIĞI, SORUNLARI VE ÇÖZÜM YOLLARI
Feyza Bilgin: Günümüz emlak sektöründe kayıt dışı ekonomiyle mücadele ve dijital ilan platformlarının denetimi neden bu kadar kritik bir hale geldi?
Pınar Timuçin:Sektördeki en büyük sorunların başında platformlarda yer alan sahte, yanıltıcı ve yetkisiz ilanlar geliyor. Bu durum hem tüketicileri doğrudan mağdur ediyor hem de piyasada haksız bir fiyat köpüğü oluşturuyor. Mesleğini etik ilkelerle yapan profesyonellerin hakkını korumak ve piyasada şeffaflığı sağlamak için dijital ilan kimlik doğrulaması ve sıkı denetim şart.
Feyza Bilgin: Peki bu yapıyı tamamen düzeltmek ve sektörel kaliteyi artırmak adına öncelikli olarak hangi somut adımlar atılmalı?
Nihat Timuçin:Önceliğimiz yetki belgesi ve mesleki eğitim standartlarını eksiksiz bir şekilde zorunlu kılmak olmalı. Piyasada herhangi bir kurumsal bağı veya yetkisi olmadan al-sat yapan kişilerle, bu işe yıllarını vermiş emlak danışmanları arasındaki fark netleşmelidir. Standartlar yükseldikçe sektörün niteliği ve hizmet kalitesi de doğrudan artacaktır.
Feyza Bilgin: Kayıt dışı aracılık ve halk arasında "ayakçılık" olarak tabir edilen sistemle mücadelede nasıl bir hukuki ve idari yol haritası izlenmeli?
Bekir Öktem:Taşınmaz ticaretinin sadece yetkili ve tescilli emlak ofisleri üzerinden yürütülmesi yasal bir zorunluluktur ve bu kural tavizsiz uygulanmalıdır. Saha denetimlerinin artırılması, kaçağın önlenmesi ve danışmanların komisyon haklarının sözleşmelerle tam güvenceye alınması, kayıt dışı ayakçılık sistemini kendiliğinden bitirecektir.
Feyza Bilgin: Saha pratiklerine baktığımızda, bir emlak danışmanının günümüz piyasa şartlarında en çok zorlandığı konu tam olarak nedir?
Fatma Balaban: Son dönemdeki fiyat dalgalanmaları ve krediye erişim zorlukları sebebiyle alıcı ile satıcıyı ortak bir makul noktada buluşturmak oldukça güçleşti. Satıcının yüksek beklentisi ile alıcının bütçesi arasındaki makası kapatmak, her iki taraf için de güvenli ve mantıklı bir zemin oluşturmak günümüzde en çok zaman ve çaba gerektiren süreç haline geldi.
Feyza Bilgin: Özellikle kiralık konut tarafında hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin ciddi sıkıntıları var. Bu süreç sahaya nasıl yansıyor?
Funda Öktem:Kiralık konut arzının yetersizliği ve fahiş artışlar, kiracılar açısından ciddi bir barınma krizine dönüşürken mülk sahipleri de sürekli değişen enflasyon ortamında mülklerinin değerini korumak istiyor. Emlak danışmanları olarak tam bu noktada, iki tarafın da haklarını gözeten, şeffaf, dengeli ve hukuki zemine dayalı bir iletişim yürütmek durumundayız.
Feyza Bilgin: Dijitalleşme ve yapay zekâ araçları emlakçılık mesleğini ortadan mı kaldıracak, yoksa çalışma biçimlerini mi değiştirecek?
Pınar Timuçin:Yapay zeka emlakçılığı bitirmez; aksine teknolojiyi kullanmayan emlakçıları bitirir. Veriye dayalı doğru değerleme analizleri, sanal turlar ve hedef odaklı dijital pazarlama yöntemleri sayesinde danışmanlar artık müşterilerine çok daha hızlı, analitik ve doğru çözümler sunabiliyor. Teknoloji bir tehdit değil, güçlü bir araçtır.
Feyza Bilgin: Önümüzdeki dönemde emlak danışmanlarının mesleki rolü ve sorumluluk alanı nasıl bir değişime uğrayacak?
Nihat Timuçin:Klasik "anahtar teslim edip komisyon alma" devri kapandı. Gelecekte danışmanlar; kentsel dönüşüm mevzuatından gayrimenkul hukukuna, yeşil bina sertifikalarından enerji verimliliğine kadar geniş bir alanda uzmanlaşmış birer "yatırım ve varlık danışmanı" rolünü üstlenecektir.
Feyza Bilgin: Sektörde zedelenen tüketici güvenini yeniden inşa etmek ve korumak için danışmanlara düşen temel görev nedir?
Bekir Öktem:Her şeyden önce dürüstlük ve şeffaflık ilkelerinden taviz vermemek gerekiyor. Portföyün olumlu yönleri kadar mevcut risklerini veya hukuki durumunu da açıkça paylaşmak, müşteriye doğru bilgi vermek güvenin tek anahtarıdır. Güven bir kez kazanılırsa sürdürülebilir bir portföy kendiliğinden oluşur.
Feyza Bilgin: Yabancı yatırımcıların gayrimenkul sektörüne olan ilgisi ve bu durumun iç piyasaya yansımaları hakkında ne düşünüyorsunuz?
Fatma Balaban:Yabancı yatırımcı talebi doğru düzenlemeler ve şeffaf hukuki altyapıyla yönetildiğinde piyasaya ciddi bir sermaye girişi sağlar. Önemli olan, yerli tüketicinin konuta erişim dengesini bozmayacak adil teşvik ve sınırlamalarla uluslararası standartlarda profesyonel bir danışmanlık hizmeti sunabilmektir.
Feyza Bilgin: Emlak komisyoncularının mesleki eğitimleri şu an hangi seviyede ve olması gereken ideal tablo nedir?
Funda Öktem:Mevcut durumda sertifika programları bulunsa da içerik ve pratik uygulama açısından henüz istenen seviyede değiliz. İdeal olan; gayrimenkul hukuku, finans, şehir planlama ve etik değerleri kapsayan, staj zorunluluğu olan ve periyodik sınavlarla yenilenen akademi düzeyinde bir mesleki eğitim modelinin uygulanmasıdır.
Feyza Bilgin: Taşınmaz ticareti sözleşmelerinde yaşanan hukuki uyuşmazlıkların ve komisyon gasplarının önüne geçmek için ne yapılmalı?
Pınar Timuçin:Tüm portföy alım, satım ve kiralama süreçlerinin "Yetki Belgesi Sözleşmesi" ve "Yer Gösterme Belgesi" olmadan başlatılmaması gerekiyor. Emlak danışmanlarının emeklerinin hukuki koruma altına alınması, hem mesleğin saygınlığını koruyacak hem de taraflar arasındaki olası ihtilafları mahkeme kapılarına gitmeden çözecektir.
Feyza Bilgin: Kentsel dönüşüm süreçlerinin yoğunlaştığı bölgelerde emlak danışmanlarının üstlenmesi gereken stratejik rol nedir?
Nihat Timuçin:Kentsel dönüşüm bölgelerinde emlak danışmanı sadece alım-satım aracı değil, mülk sahipleri ile müteahhitler arasında köprü kuran teknik ve hukuki bir rehberdir. Emsal artışları, hak sahipliği oranları ve bölgenin gelecekteki prim potansiyeli hakkında doğru analiz sunarak sürecin tıkanmasını önler.
Feyza Bilgin: Konut kredisi faiz oranlarının ve banka politikalarının emlak satışları üzerindeki etkisini nasıl değerlendiriyorsunuz?
Bekir Öktem:Kredi imkanlarının daralması veya faizlerin yükselmesi doğrudan ipotekli satışları durma noktasına getiriyor. Bu durum piyasayı nakit birikimi olan yatırımcılara kaydırıyor. Ancak pazarın sağlıklı işlemesi için orta ve alt gelir grubunun konuta erişimini kolaylaştıracak uzun vadeli ve uygun maliyetli finansman modellerine ihtiyaç var.
Feyza Bilgin: Emlak ofislerinin kurumsallaşması ve markalaşması bireysel çalışan emlakçılara göre ne gibi avantajlar sağlıyor?
Fatma Balaban:Kurumsallaşma; ortak veri tabanı kullanımı, geniş pazarlama ağı, hukuki danışmanlık ve güçlü bir marka algısı sunar. Bireysel çalışan emlakçılar bu tür ağlara dahil olduklarında veya kendi içinde kurumsal süreçler inşa ettiklerinde, hem daha geniş bir portföye ulaşırlar hem de müşteriye sundukları güven hissi artar.
Feyza Bilgin: Son olarak, sektöre yeni girecek genç emlak danışmanlarına ve girişimcilere ne gibi tavsiyelerde bulunursunuz?
Funda Öktem:Bu meslek kısa yoldan kazanç sağlama yeri değil, güven ve bilgi birikimi inşa etme maratonudur. Genç danışmanların öncelikle mevzuata hakim olmaları, teknolojik araçları iyi kullanmaları, sabırlı olmaları ve kısa vadeli kazançlar yerine uzun vadeli insan ilişkilerine yatırım yapmaları başarıyı getirecektir.
Feyza Bilgin
